Загадка цен на недвижимость (часть 4)

в этом видео я расскажу почему в период с 2000 года по 2005 в сша риски невозврата ипотечных кредитов были минимальными представим что я покупаю дом за миллион долларов банк даёт мне миллион долларов а я обязуюсь оплатить проценты по этому кредиту и на эти деньги я покупают дом затем предположим что через год лет потеряла работу и больше не могу выплачивать взятый кредит у меня есть два варианта первый вариант продать дом и вернуть взятый в кредит деньги или второй вариант пойти в банке сказать что я не могу больше выплачивать кредит после чего я потеряю взносы и бесповоротно испорчу себе кредитный рейтинг но давайте рассмотрим вариант продажи дома банк выдал мне миллион долларов для простоты условимся что я просто получил миллион долларов без начального взноса и не будем считать проценты итак спустя год я могу продать свой дом уже за миллионы 100000 долларов затем прихожу в банк и возвращая им взятый кредит все довольны банк получил назад выданный мне кредит они ничего не потеряли а я еще и получил 100 тысяч долларов сверху и несмотря на то что я был неблагонадежным заемщиком из-за выросших цен на жилье в кредит оказался не таким уж и рискованным поскольку цены на жильё растут банк выдавая мне ипотечный кредит практически ничем не рискует либо банк продает ваш дом либо вы сами продаете дом и возвращаете взятый кредит даже несмотря на то что вы не в состоянии его выплатить единственная причина по которой вынужден буду отказаться выплачивать кредит если цена на дому пола и его стоимость стало меньше взятого кредита именно такая ситуация произошла на рынке жилья в сша скажем я могу продать дом не дороже 900 тысяч долларов тогда я вынужден буду передать банку ключи от дома такое уведомление называется в америке звенящие письмо я практически отдаю банку ключи тогда банк продал дом за 900000 и потеряет деньги но это может произойти только в случае падения цен на жилье а если рынок растет заемщик продает дом и полностью выплачивает взятый кредит при этом возможно еще и заработает а теперь рассмотрим как складывалась со временем ситуация которую мы обсуждали в предыдущих видеороликах как я уже говорил с 2000 по 2004 годы цены на жильё росли а точнее даже по 2006 но почему росли цены на жильё мы с вами смотрели данные цены росли не потому что росли доходы населения или уменьшился процент безработицы или же резко увеличилась численность населения и не потому что сократилась предложение на рынке недвижимости эти все факторы мы с вами опровергли цена росла и за упростив шийся процедуры получения ипотечного кредита требования к заемщикам стали снижаться к чему привел рост цен на жилье как мы только что выяснили с ростом цен на жилье уменьшается риск невозврата кредитов можно дать кредит даже самому не надежному заемщику но даже если он останется без работы и не сможет выплачивать кредит тогда он смог бы продать свой дом еще дороже и вернуть деньги банку итак цены на жильё растут количество невозвратных кредитов уменьшается значит уменьшается и риски кредитования от этого увеличивается предложение на рынке кредитов появляется все больше желающих выдать кредит чтобы найти заемщиков для растущего ипотечного предложения к ним снижаются требования можно долго спорить хорошо это или плохо но в конце 90-х годов ипотечный рынок попал в этот замкнутый круг в 2001 2002 и 2003 годах ситуация достигла пика доходы населения упали численности населения росла медленно предложение на рынке жилья не увеличилось но облегчилось процедура получения ипотеки из-за этого цены на жильё поползли вверх а также уменьшилось количество невозвратных кредитов зачем объявлять себя банкротом и портить кредитный рейтинг если можно продать дом и вернуть кредит количество невозвратных кредитов уменьшилась и поэтому снизился риск ипотечных ценных бумаг рейтинговые агентства такие как стэндарт энд пурс или moody's стали оценивать ипотечные инвестиций высшим баллом как самые надежные инвесторы стали вкладываться в ипотечной инвестиций потому что они кажутся надежными и приносят больший доход чем обычные банковские вклады или казначейские облигации на рынке оказалось большое количество денежных потоков ипотечным брокером и инвестиционным банком ничего не оставалось как искать новых заемщиков занижая требования получился замкнутый круг причиной такой ситуации стало инновация в кавычках появившийся в середине или даже в начале 90-х годов я не помню точно когда именно когда ипотечные кредиты стали объединяться и продаваться инвесторам целыми пакетами в итоге в двухтысячных годах ипотечный рынок раздулся как мыльный пузырь вот что в действительности привело к росту цен на жилье и к такому странному положению дел в следующем видео я расскажу немного о том что это были за инвесторы и о том как работали эти хедж-фонды причем важно не обвинять в этой ситуации все хедж-фонды среди них есть и порядочные но в то же время хедж-фонды вовсю пользовались преимуществами этого замкнутого круга обогащая своих владельцев спасибо что подписывайтесь на наш канал нам очень важно знать ваше мнение если у вас возникают вопросы касательно данного видеоролика то не стесняйтесь задавать их в комментариях мы с удовольствием на них ответим