Загадка цен на недвижимость (часть 3)

напомним что произошло в период с 2000 по 2006 года именно в это время раздался пузырь цен на жилье упростилась процедура получения ипотечного кредита а конкретнее снизили с требования к заемщикам и с каждым годом купить дом становилось всё проще и проще и как следствие все больше людей стали покупать себе дома таким образом можно сказать искусственно увеличилась величина спроса потому что как мы видели из статьи в нью-йорк таймс доходы населения не выросли само население росло не так быстро чтобы обогнать величина предложения но тем ни менее многие из тех кто не мог раньше например накопить на первоначальный ипотечный взнос и вынужден был снимать жилье мог теперь купить свой собственный дом и на каждую единицу жилья желающих я купить стало больше и тут встает в логичный вопрос почему процедура кредитования упростилась давайте вернемся в 90 или даже еще раньше как было устроено классическая схема кредитования в сша если я хотел получить кредит я обращался в банк где менеджер по кредитам выдавал мне в долг деньги банка под проценты на этой схеме вот здесь буду я и банковский менеджер заинтересованы в том чтобы банк не потерял деньги если он даст мне миллион долларов то вне зависимости от обстоятельств потеряю ли я работу сяду ли я в тюрьму перееду жить в другое место банк в любом случае должен иметь возможность вернуть свой миллион долларов именно поэтому банк устанавливает соответствующие требования вы должны сразу внести 20 25 процентов от стоимости дома также у вас должен быть хороший кредитный рейтинг хороший стабильный доход и так далее иначе у кредитного менеджера возникнут проблемы поскольку его зарплата его премия зависит от качества выданных кредитов это традиционная схема но в середине 90-х в калифорнии а затем к 2001 году и повсеместно по всей стране ситуация начала меняться появилась так называемая секьюритизация ипотечного рынка строго говоря и раньше были фирмы занимавшиеся секьюритизации такие как фэнни мэй и freddie mac у них были те же стандарты те же высокие требования к кредитованию то есть большой первоначальный взнос хорошая кредитная история хороший стабильный доход и так далее фэнни мэй и freddie mac это ипотечные агентства которые могли впоследствии выкупить ипотеку у местного банка но при этом они требовали чтобы покупаемые кредиты соответствовали высоким стандартам за их деятельностью тщательно следил конгресс так что никто не раздавал ипотечный кредит и направо и налево просто так но в середине 90-х годов и особенно в начале двухтысячных возник его целые индустрии ипотечных агентств не подконтрольных властям в отличие от фэнни мэй и freddie mac а что изменилось вместо того чтобы пойти за кредитом в местный банк я мог обратиться к местному ипотечному брокеру самый знаменитый ипотечный брокер кантриуайд fine in shell corporation сокращенно си-эс-си под этим кодом их ценные бумаги торгуются на бирже кажется они еще не обанкротились итак я иду в кантриуайд и получаю у них ипотечный кредит на миллион долларов а взамен выплачиваем проценты по этому кредиту и кантриуайд выдаёт скажем миллион таких кредитов они помогают купить дом миллиону человек а затем перепродают их все крупному инвестиционному банку например бэр стэрнс и затем бэр стэрнс перепродаёт эти долговые обязательства инвесторам и теперь не кантриуайд несет риски связанные с моим кредитам все мои платежи по нему ходят инвесторам если вам хочется подробнее изучить этот процесс посмотрите наши видео про секьюритизации ипотечного рынка и про обеспеченные долговые обязательства но здесь я рассказываю основные принципы что здесь произошло кантриуайд выступает в качестве посредника они берут на себя бумажную работу по оформлению моего кредита временно его обслуживают перед этим проводит кое-какую проверку мои надежности и взамен ипотечный брокер с кантриуайд получает некую фиксированную плату за посредничество скажем пять тысяч долларов за каждый оформленный кредит далее бэр стэрнс берет эти кредиты себе там счет уже идет на миллиарды долларов формирует из них кредитные пакеты и продает их инвесторам с этих операций бэр стэрнс также получает некую долю но уже с гораздо большего объема и в конечном итоге мои платежи по кредиту достаются инвесторам скажем я плачу семь процентов за свой кредит миллионы других заемщиков платят семь процентов и инвестор получает на свои вложенные деньги эти самые семь процентов и на первый взгляд схемы вполне разумные инвесторы дают деньги бэр стэрнс те в свою очередь дают деньги кантриуайд они дают эти деньги мне то есть по сути я получаю деньги от инвесторов и инвесторы заинтересованы в такой схеме только тогда когда понимают что все выданные кредиты очень и очень надежные однако сами инвесторы не знают кто я такой не знают кем я работаю и сколько зарабатывают не знают насколько конкретная надежный заемщик им приходится полагаться на чьи-то сторонние оценки и тут в дело вступают рейтинговые агентства например стэндарт энд пурс moody's и так далее они оценивают эти ипотечные ценные бумаги изучают их историю оценивают риск невозврата и выносят вердикт по этим пакетом невозвратов не было я еще расскажу почему именно такие пакеты при растущих ценах на жилье кажется надежными и рейтинговые агентства уверяют инвесторов что пакет и надежны что с большой вероятностью инвесторы не потеряют деньги а наоборот получат с процентами они дают этим пакетом высший рейтинг скажем три а в качестве инвесторов может выступать кто угодно например центральный банк китая или хедж-фонд или просто группа людей или другой инвестиционный банк который решил купить ипотечный пакет чтобы заработать побольше денег и эти инвесторы ничего не знают о конечном заемщики кто получил кредит они ничего не знают конкретно обо мне поэтому инвесторы полагаются на оценку со стороны стэндарт энд пурс или moody's рейтинговое агентство изучила общую ситуацию на рынке изучил историю этих ипотечных бумаг и оценила ипотечный пакет высшей оценкой тройным а или пусть даже простым одиночным а инвесторы верят агентством на слова и получают свои шесть или семь процентов по кредитным пакетом и какое-то время такая схема хорошо работала инвесторы видели что они стабильно получают свои проценты и хотели вкладываться еще активнее они стали вкладывать больше денег в ипотечные ценные бумаги поэтому количество инвесторов тоже начала расти все понимали что это надежное вложение с хорошими процентами это гораздо выгоднее чем просто положить деньги в банк выгоднее чем покупать казначейские векселя и на рынок ипотечных ценных бумаг хлынули новые денежные потоки все больше инвесторов захотели вложиться в ипотечное кредитование на кантриуайд уже и так выдали кредиты всем надежным заемщикам а значит чтобы эти деньги работали нужно немного снизить порог кредитования причем рынок сложился таким образом что требования к заемщикам можно снизить без рисков неплатежей и в следующем видео я объясню почему поэтому кантриуайд снижает требования к заемщикам и выдает новые кредиты которые уже не настолько надежные как раньше и перепродаёт их дальше причем ипотечные брокеры в кантри вать довольны от каждого оформленного кредит и они получают свою фиксированную премию передают ее инвестиционному банку этот в конечном итоге продает в пакет и ипотечных кредитов инвесторам брокер оформил кредит получил деньги и дальше не несет за него никакой ответственности все довольны инвестиционный банк тоже очень рад ведь через него проходит все большей суммы с которых он получает свое вознаграждение и поначалу инвесторы тоже довольны они выгодно вкладывают в ипотечную систему все больше и больше денег возможно они читают газеты и в курсе снизившись а требований к заемщикам но они бесперебойно получают свои проценты по вкладам и поскольку на тот момент риски не платежей крайне незначительные поэтому никто не боится ни платежей рынок кажется надежным инвесторы уверены что стабильно получать свои 67 процентов от вложений с минимальными рисками и в следующем видео я расскажу почему в этот период времени риски не платежей были минимальными спасибо что подписывайтесь на наш канал нам очень важно знать ваше мнение если у вас возникают вопросы касательно данного видеоролика то не стесняйтесь задавать их в комментариях мы с удовольствием на них ответим