If you're seeing this message, it means we're having trouble loading external resources on our website.

Если вы используете веб-фильтр, пожалуйста, убедитесь, что домены *.kastatic.org и *.kasandbox.org разблокированы.

Основное содержание
Текущее время:0:00Общая продолжительность:10:30

Транскрипция к видео

давайте рассмотрим пример как мыльный пузырь и с ценами на недвижимость может привести к краху рынка и к потери капитала и тут важно понимать что в случае краха рынка закон может разве что распределить потери законодательно нельзя вернуть потерянные деньги просто так поднять рынок можно его стимулировать можно привлечь инвестиции и так далее но об этом мы поговорим в следующих видео итак представим что когда-то строительная компания например тол brothers построила небольшой жилой комплекс из пяти домов допустим эти дома были построены в период здоровы экономический ипотечной среди скажем для примера пусть дело происходит в 1995 году хотя в принципе можно взять любой абстрактный год и назвать его год номер один в 1995 году пять семей купили пять домов в каждый дом был куплен за 100 тысяч долларов как мы уже говорили в прошлых видео в то время были очень строгие требования к заемщикам не было никаких обеспеченных долговых обязательств ипотечных ценных бумаг и так далее поэтому каждая семья должна была накопить денег на первоначальный ипотечный взнос иметь хорошую кредитную историю и соответствовать всем прочим строгим требованиям поэтому семьи заплатили 20 тысяч долларов первоначальный взнос и взяли кредит на 80000 долларов дальше как вы помните появился рынок ипотечных ценных бумаг оформление ипотеки у прощалась цены на жильё поползли вверх люди перестали просчитывать риски и допустим прошло десять лет и наступил год 2005 опять же это может быть абстрактный пример и год можно взять любой считать его неким годом номер 2 в 2005 году оформить ипотеку может практически любой желающий владельцы домов не хотят их продавать поскольку видят что цены на их дома растут так быстро что еще чуть-чуть и каждый из них может стать миллионером и не работать до конца жизни но требования к заемщикам невероятно снизились и теперь ипотеку выдают всем желающим далее представьте что в этой ситуации 1 домовладелицы вынужден переехать скажем ему захотелось переселиться в более скромное место или его дети выросли и пошли в колледж и теперь мы нужен дом поменьше в любом случае семья решает продать дом но поскольку ипотеку выдают практически всем желающим спрос превышает предложение и тот кто предложит наибольшую цену его и купит но так или иначе дом продается например за миллион долларов причем у покупателя нет первоначального взноса весь миллион он берет в кредит у него может быть плохой кредитный рейтинг плохая работа я и так далее таким образом дом продается за миллион долларов при этом ипотека оформляется с нулевым первоначальным взносом а весь миллион берется в кредит продавец разумеется очень доволен возможно он за 10 лет выплатит кредит или весили часть но даже если он эти десять лет платил только проценты то теперь у него есть миллион из которых он легко выплатит оставшиеся 80000 у него остается еще 920000 и он уезжает в коста-рику с этими девятью стами двадцатью тысячами долларов и роскошно там живет но остальные семьи пока не продали дома не нашли ни искали на них покупателей не какие сделки заключены не были ничего с ними не произошло но внезапно владельцы остальных домов осознали что раз их дома точно такие же как проданный а может даже и лучше то они стоят по миллиону долларов каждый стоимость каждого из этих домов на бумаге оценивается теперь в миллион долларов из одной-единственной сделки причем мы рассматриваем жилой комплекс из пяти домов а их может быть 500 и достаточно кому-то одному продать свой дом по завышенной стоимости как все остальные тут же оценят свои дома в такую же сумму просто так без всякой причины потому что кто-то получил такой дешёвый кредит и переплатил за дом все остальные соседи тут же стали считать себя богаче на 900000 долларов бывало такое что за год цена на недвижимость взлетала вдвое так что тот факт что она за 10 лет увеличилось в десять раз вполне реален итак каждый сосед стал считать что он получил вот такое условное богатство но при этом свои дома не продают но они считают так за 10 лет мой дом подорожал со ста тысяч до миллиона значит еще через 10 лет он подорожает с миллиона до 10 миллионов так что подожду ка я ещё они не думают что через 10 лет смогут просто напросто не найти покупателя но при этом решают монетизировать свалившиеся потенциально и богатство они идут к финансовому консультанту и тут уверяете что такой большой капитал не должен лежать без дела обладателям какого капитала они себя считают изначально задумывались ли 20000 и даже если за эти 10 лет они не на доллар не уменьшили основную часть ипотеки то им кажется что у них появилась еще 900000 их финансовые консультанты друзья родственники коллеги и так далее начинают убеждать их каким-то образом инвестировать свой капитал и заставить его работать и домовладелец поддается на уговоры и берет кредит в залог дома скажем вот этот домовладелец идет в банк и берет кредит 500000 долларов под залог дома а взамен домовладелец обязуется выплачивать банку скажем 8 процентов годовых и банк считают такую сделку успешной он выдал не просто кредит эти 500 тысяч обеспечены залогом то есть банк считает что ничем не рискует если по какой-то причине заемщик станет банкротом то банк получит дом который как будто бы стоит миллион долларов а почему они решили что он стоит миллион долларов потому что точно такой же дом в этом же районе был продан за миллион долларов к сожалению в то время рынок недвижимости оценивался именно так смотрите мой сосед продал дом за миллион а мой дом точно такой же а то и лучше значит он тоже стоит они меньше миллиона и банку кажется что сделка удачное этот кредит выгоднее покупки казначейских бумаг за него он получит восемь процентов годовых а за казначейские бумаги всего три или четыре процента а если заемщик не сможет выплачивать кредит то банк получит актив стоимость которого больше суммы кредита поэтому его легко будет продать и вернуть выданные 500000 менеджер банка отвечающие за просчет рисков могли даже перепродать этот кредит по частям в виде ценных бумаг оценив их надежность максимальным рейтингом 3а и что происходит дальше представьте что на 2005 год пришелся пик ипотечного рынка и оформить ипотеку было проще всего ипотечные кредиты на миллион долларов получали даже те у кого не было работы и кто заведомо не был в состоянии их выплачивать причем даже самые первые платежи которые часто бывают меньше основных поэтому в скором времени люди стали расторгать кредитные договоры скажем покупатель первого дома не может выплачивать кредит и возвращает дом банку банк выставляет его на аукцион и продает например всего за 300 тысяч долларов в это же самое время как мы помним остальные домовладельцы получили по 500 тысяч долларов они взяли эти кредиты чтобы что-то их вложить и в этот момент лучшей инвестицией для них кажется улучшение собственного дома потому что им кажется что дома постоянно растут в цене таким образом к сожалению большая часть этих 500 тысяч выходит на так называемые инвестиции в гранитные столешницы паркетные полы в оборудовании двух новых санузлов и так далее а на оставшиеся деньги домовладельца отправляются отдохнуть в отпуск вот такие вот инвестиции в кавычках людям кажется что они таким образом увеличили стоимость своего дома и в качестве побочного эффекта улучшили собственные жилищные условия и теперь смогут похвастаться перед соседями они стали жить лучше чем мог бы позволить их уровень достатка поэтому надо не путать инвестиции с пустыми тратами и на мой взгляд эти 500 тысяч оказались потрачены именно на личные потребности это не инвестиции эти деньги не пошли на увеличение эффективности чего-либо на повышение продуктивности они не сделали вклад в общую мировую экономику значит это не инвестиций а вы лишь сделали свое жилище привлекательнее для себя и для следующего покупателя вы не построили новый завод не изобрели новую технологию которая всех обогатит вы купили какие-то вещи которые сделают лично вашу жизнь лучше и возможно жизни следующего владельца вашего дома итак второй дом из-за неплатежеспособности заемщика ушел с молотка за 300 тысяч долларов пусть это будет например год 2005 и для простоты давайте будем считать что все соседи взяли под залог дома кредиты на 500000 долларов теперь получается что они выплачивают этот кредит плюс 80 тысяч за ипотеку таким образом у них образовался долг в 580000 долларов за недвижимость которая только что была продана за 300000 что же им теперь делать поговорим об этом в следующем видео спасибо что подписывайтесь на наш канал нам очень важно знать ваше мнение если у вас возникают вопросы касательно данного видеоролика то не стесняйтесь задавать их в комментариях мы с удовольствием на них ответим