Загадка цен на недвижимость

если пообщаться с американскими агентами по недвижимости они вам скажут что до 2006 года средней цены на недвижимость неизменно росли где-то были локальные кризиса и скажем массовое увольнение в техасе когда в техасе стоимость жилья упала или сокращение в мичигане и в мичигане жилье подешевело но в целом по стране цена на недвижимость неизменно росла причем эта тенденция сохранялась аж с великой депрессии стоимость жилья росла примерно на один процент в год возможно с учетом инфляции чуть меньше но так или иначе в начале первого десятилетия двухтысячных годов произошла совершенно удивительная вещь здесь у меня индекс кейса-шиллера это наверно лучший показатель цен на недвижимость который мне удалось найти он лучше простой цены поскольку сравнивает стоимость одинаковых домов итак давайте взглянем на индекс кейса-шиллера скажем в 2000 году некий дом стоил 100 тысяч долларов точнее индекс кейса-шиллера установился на отметке 100 тысяч долларов к 2004 году этот индекс он учитывая цены по всей стране так вот к 2004 году цены взлетели на 46 процентов а к 2006 году индекс достиг своего пика стоимость жилья выросла на 88 процентов почти удвоилось по сравнению с 2000 годом и встает естественный вопрос почему так произошло из-за чего цены взлетели настолько резко подобного скачка стоимости жилья никогда не было в истории соединенных штатов особенно учитывая общее состояние экономики что должно случиться чтобы выросла цена на какой-нибудь товар спрос на него должен вырасти быстрее предложение верно давайте рассмотрим возможные гипотезы что может вызвать резкий скачок спроса на жилье давайте запишем факторы спроса возможно население выросло быстрее чем жилой фонд хотя жилой фонд это уже предложение а мы рассматриваем факторы спроса давайте оставим просто население итак первый вариант выросла население какие еще есть факторы спроса выросла благосостояния вырос доход это еще одна возможная причина возможно многие вдруг стали богаче и захотели купить себе дома какие есть факторы предложения строительство новых домов если рассматривать вопрос классической теории спроса и предложения почему жилье могло подорожать на 40 процентов с 2000 года до 2004 и на 80 процентов с 2000 по 2006 то спрос должен вырасти быстрее предложение то есть населения или доход населения должны расти быстрее чем строились новые дома давайте проверим так ли это я решил изучить вопросы нашёл статью в нью-йорк таймс но вы при желании можете поискать в интернете более подходящий источник вот перед вами график средней величины дохода указанного в налоговых декларациях обратите внимание с 2000 года до 2004 величина среднего дохода подала доход населения сша уменьшался и в статье было сказано суммарная величина задекларировано во дохода в 2004 году с поправкой на инфляцию упала на одну целую четыре десятых процента но поскольку население за это время выросла реальный доход на душу населения упал на почти вдвое большую величину на 1641 доллар или на 3 процента о чём это говорит суммарная величина дохода упала на одну целую четыре десятых процента но население выросло примерно на полтора процента значит доход на душу населения в среднем упал на 3 процента давайте выпишем что мы узнали мы узнали что за период с 2000 по 2004 годы население соединенных штатов выросла примерно на полтора процента для 4 летнего периода не так и много меньше процента в год а если считать доходы на душу населения хотя там указаны суммы из налоговых деклараций но в целом они дают достаточное представление об общей картине доходы на душу населения упали на 3 процент и и общая сумма доходов в масштабах страны также упала на одну целую четыре десятых процента таким образом гипотеза что население стало больше денег и с этими деньгами люди стали раскупать прежней или немного увеличившейся жилой фонд не находит подтверждение на давайте проверим вторую гипотезу возможно жилой фонд уменьшился какие-то дома разрушились или количество новых домов не соответствует выросшему населению посмотрим какая есть информация на этот счет я нашел следующие данные что в 1999 году в соединенных штатах было порядка 115 миллионов жилищных единиц теперь посмотрим какое количество жилищных единиц было построено за этот же период на сколько процентов вырос жилой фонд я нашел вот такую таблицу это количество новых домов построенных в течение года я не буду сейчас углубляться в подробные расчеты но если взять любой месяц в районе 2000 или 2001 годы то в год строилась около полутора миллионов жилищных единиц эти цифры приведены в тысячах но к 2004 году количество строящихся домов начинает расти и строится примерно 2 миллиона домов в год вы можете посчитать точно но мне сейчас достаточно примерных данных и в течение этого срока в сша строится около 1 миллиона 800 тысяч домов в год при этом количество разрушенных домов скорее всего было незначительно я не слышал чтобы за это время масса вас носились бульдозерами целые кварталы если где-то такое и было то только для обновления жилого фонда а здесь указаны совершенно новые дома какое количество домов было построено за это время 1 миллион 800 тысяч умножить на 4 года итак за это время было построено около 7 миллионов 200 тысяч новых домов в 2000 году домов был около 115 миллионов делим это число на 115 получается что за этот период жилой фонд увеличился на 6 процентов то есть предложение домов выросло на 6 процентов и что получается с 2000 по 2004 год было построено очень много домов величина предложения увеличилась на 6 процентов доходы населения упали из-за экономического спада были массовые увольнения и люди были готовы работать за меньшую зарплату доходы упали а население выросло незначительно если посмотреть на общий суммарный доход то это цифра даже упала то есть общее количество денег в стране который можно было бы потратить на дома уменьшилась но количество самих домов выросло и в то же время стоимость жилья увеличилась на 46 процентов и цены продолжают расти вплоть до 2008 года когда разница по сравнению с 2000 годом достигает 80 с лишним процентов вырисовывается очень странная ситуация классическая экономика учит нас что применение спроса и увеличение предложения цены должны падать так что же случилось я предлагаю вам самостоятельно подумать над этим вопросом почему при подобном стечение обстоятельств цены должны падать они не только не упали но наоборот стали расти быстрее чем когда-либо в истории сша в следующем видео мы попытаемся найти причину этого феномена спасибо что подписывайтесь на наш канал нам очень важно знать ваше мнение если у вас возникают вопросы касательно данного видеоролика то не стесняйтесь задавать их в комментариях мы с удовольствием на них ответим