If you're seeing this message, it means we're having trouble loading external resources on our website.

Если вы используете веб-фильтр, пожалуйста, убедитесь, что домены *.kastatic.org и *.kasandbox.org разблокированы.

Основное содержание
Текущее время:0:00Общая продолжительность:10:05

Транскрипция к видео

в прошлом видео мы остановились на том что я купил дом за миллион долларов и как вы помните у меня было 250 тысяч долларов которые я откладывал в течение многих лет я добавил к ним полученный от банка 750000 долларов и купил дом за миллион после этой покупки мой балансовый отчет стал выглядеть примерно вот так разумеется я его сильно упростил в реальной жизни он будет гораздо сложнее но представим что он именно такой и допустим что кроме дома у меня ничего нет тогда какие будут у меня активы сейчас у меня есть единственный актив дом за миллион долларов а какие у меня обязательства я должен банку 750000 долларов и в прошлом видео я показал вам формулу хотя я не рекомендую бездумно запоминать и и как формулу вы должны понимать ее смысл так вот активы равны сумме обязательств и собственного капитала или что то же самое собственный капитал это разность между активами и обязательствами в данном случае у меня есть актив на миллион долларов а также есть 750000 обязательств если я полностью расплачусь по всем долгам то у меня останется 250000 долларов я могу продать дом если ничего не случится за тот же миллион долларов вернуть кредит банку и у меня останется 250000 долларов это и есть собственный капитал все что останется после возврата всех долгов а теперь давайте посмотрим что произойдет когда рыночная цена дома меняется но прежде я хочу подчеркнуть один важный момент банк не просто выдал мне 750000 долларов нет банку нужна гарантия возврата своих денег как минимум основной суммы кредита даже если я потеряю работу и не смогу выплатить ипотечный кредит поэтому банк не просто выдает мне кредит он выдает его под залог мой долг банку должен быть обеспечен каким-нибудь моим активом в данном случае домом за миллион долларов если по какой-то причине я перестану вносить платежи по кредиту или вообще исчезну или еще что-нибудь случится то банк забирает дом себе за миллион долларов таким образом банк сразу заработает 250000 долларов и по сути тогда банку достанется весь мой собственный капитал именно поэтому monkey при оформлении ипотечного кредита стараются оформить что-нибудь ценное под залог и задолго до мирового кризиса 2008 года банки требовали от вас достаточно большой первоначальный взнос потому что всегда есть вероятность такой ситуации что я по какой-то причине перестану расплачиваться по кредиту например я потерял работу или еще что-нибудь произошло в этом случае банк расторгает со мной кредитный договор и отбирает у меня актив оставленный мной в залог в данной ситуации раз я не плачу у меня забирают дом и тогда обстоятельства могут так сложиться что банк не получит свой миллион банк не может себе позволить затягивать с продажей дома и долго ждать пока на него найдется покупатель он просто выставляет дом на аукцион и продает за ту цену которую за него готовы заплатить хотя наверняка есть законы ограничивающее сумму взыскания размером кредита но мы сейчас не будем в это углубляться итак представьте что банку удалось продать дом на аукционе всего за 800000 долларов таким образом актив который стоил 1 миллион долларов внезапно подешевел на 200000 именно поэтому банк предпочитают перестраховываться себя в виде первого взноса поскольку даже если дом удастся продать всего за 800000 за счет крупного первоначального взноса банк может возместить потери в стоимости дома именно поэтому задолго до мирового финансового кризиса американские банки требовали первоначальный взнос в размере 20 25 процентов от стоимости дома они таким образом перестраховались на случай если цена дома упадет на 20 25 процентов в этом случае они могли возместить потери за счет вашего первоначального взноса и давайте я попробую нарисовать схему для такой ситуации представьте что мой сосед продает точно такой же дом как у меня но за 800000 долларов и мне приходится признаться себе и своему балансовому отчету в том что мои активы требуют переоценки точно так же время от времени переоценивают свои активы компании юридические лица я не могу больше утверждать что мой дом по-прежнему стоит миллион долларов мне приходится честно признаться что он подешевел это называется рыночной переоценкой возможно вы слышали такой термин он значит что если у меня есть некий актив то я должен периодически например раз в квартал уточнять его стоимость и лучший способ оценить актив это узнать за сколько точно такой же актив торгуется на рынке и в нашем примере дом соседа совершенно ничем не отличается от моего это типа вы дома в одном и том же квартале хотя в реальной жизни как минимум небольшие различия всегда найдутся но для простоты будем считать что у соседа абсолютно точно такой же дом и он продал свой дом за 800000 долларов поэтому я теперь должен переоценить свой актив соответствии с его рыночной стоимостью и признаться самому себе что он подешевел на 200 тысяч долларов дом остался тем же самым с ним ничего не случилось но по какой-то причине рынок теперь оценивает его всего 800 тысяч долларов причины могут быть какие угодно например неподалеку закрылся какой-нибудь важный завод где работали местные жители тогда как теперь будет выглядеть мой балансовый отчет изменились ли мое обязательство от того что сосед дешево продал дом нет я по-прежнему должен банку все те же 750000 долларов это мои обязательства они остались теми же и что останется если я продам дом по рыночной цене и расплачусь по всем долгам у меня останется всего 50 тысяч долларов таким образом если рыночная стоимость актива упала то пострадал только мой собственный капитал то есть весь риск от потери стоимости взял на себя мой собственный капитал именно поэтому банк требует первоначальный взнос при оформлении ипотеки если вы не сможете расплачиваться по кредиту банк заберёт ваш дом а даже если цена дома упадет ниже суммы кредита банк возьмет недостающие из вашего первоначального взноса вы можете бросить дом и уехать в другой город или потерять работу и заявить банку что не можете расплачиваться по кредиту тогда банк заберет у вас дом продаст его в лучшем случае за те же 800000 и вернет себе долг но возможна и другая ситуация более приятно которая во всем мире встречается гораздо чаще а в калифорнии и флориде до мирового кризиса было особенно заметно у нас есть целая серия видео посвященной обаму цен на недвижимость в сша в начале двадцать первого века представьте что ваш сосед продал точно такой же дом как у вас но не за 800000 долларов а за полтора миллиона долларов и вы переоценивая активы радуйтесь потому что ваш дом теперь тоже можно оценить в полтора миллиона долларов опять же мой дом остался прежним в нем ничего не изменилось но рынок по какой-то причине теперь оценивает его в полтора миллиона долларов и вы тогда рассуждайте раз кто-то сумел продать его за такую сумму то смогу я и теперь у меня есть актив стоимостью в полтора миллиона долларов а мое обязательство не изменились я по-прежнему должен банку 750000 долларов и чему равен мой собственный капитал он равен разница активов и обязательств теперь мой собственный капитал стал равняться 750 тысяч долларов и это здорово несмотря на то что стоимость дома выросла всего в два раза мой собственный капитал увеличился втрое он стал больше на 200 процентов это хороший пример пользы от увеличения плеча финансового рычага это значит что вы берете кредит на покупку актива в этом случае собственный капитал растёт быстрее чем стоимость актива на этом пока закончим а в следующем видео я поясню отчего так произошло с 2001 по 2005 годы в сша резко выросла стоимость недвижимости и многие люди ничего не делая просто живя в своем доме вдруг стали обладателями огромных собственных капиталов раньше у них было всего 250000 долларов а теперь вдруг стало 750000 но об этом я расскажу в следующем видео спасибо что подписывайтесь на наш канал нам очень важно знать ваше мнение если у вас возникли вопросы касательно данного видеоролика то не стесняйтесь задавать их в комментариях мы с удовольствием на них ответим