Основы коротких продаж

Вы недавно купили себе дом за 200 тысяч долларов, и сделать это вы смогли путём внесения 25%, т. е. вы заплатили 50 тысяч долларов в качестве первого взноса, при этом остаток составил 75%, которые вы заняли в банке. Итак, 150 000 долларов кредита от банка, и вы выплачиваете ипотеку ежемесячно. Ежемесячные выплаты ипотеки. Платежи включают плату по основной сумме и процентам. Теперь в вашей жизни что-то происходит, может, как это ни печально, вы потеряли работу, или ваш партнёр потерял работу, или переоценили свои возможности по выплате долга, и у вас есть трудности с внесением платежей. Вы не можете выплачивать ипотеку. В этой ситуации у вас есть несколько вариантов. Вариант первый — вы можете попытаться продать дом. Второй вариант. Вы можете отдать дом обратно банку, что называется потерей права выкупа. В следующем сюжете мы поговорим более подробно о том, что случается тогда. Но банк попытается получить собственность и продать её с аукциона, а если не получится, то будет владеть недвижимостью и продаст её позже. Это не лучший вариант, он поставит крест на Вашей кредитной истории и будет очень сложно получить любой кредит, особенно ипотечный, в ближайшем будущем,в ближайшие несколько лет. Вы выбираете вариант продажи. К несчастью для вас, рынок недвижимости резко упал. Когда вы говорите с риэлтором, он производит расчёты, и вы пытаетесь продать дом за большую сумму, чем ваш кредит, но не можете. Вам поступают предложения на меньшую сумму, скажем, 120—130 тыс. долларов. Когда вы разговариваете с риэлтором и думаете о том, сколько на рынке готовы дать за ваш дом, вы понимаете, что после уплаты риэлторских комиссий и других сборов, которые требуется заплатить при продаже дома, вы получите, например, 120 тысяч за дом. А на самом деле вы всё ещё должны банку 150 тысяч по кредиту, потому что выплаты были больше по процентам, чем в пользу основной суммы. Даже после года или двух вы, скорее всего, не выплатите большую часть основной суммы кредита. И останетесь должны 140 или 145 тысяч, а при продаже сможете получить только 120. Что же вам делать? Вы не хотите попасть в ситуацию, когда продаёте дом за 120 тысяч, должны 150 по кредиту, и всё равно останетесь должны примерно 30 тысяч долларов за дом, которого у вас больше нет. Что же делать? Вариант один — (он не всегда возможен) пойти в банк и уточнить, можно ли произвести продажу без покрытия. Продажу без покрытия. Что фактически означает продажу дома за меньшую, чем объём вашего кредита, сумму. Давайте я запишу. Продажа дома за меньшую, чем объем Вашего кредита сумму. Банк может не согласиться на продажу без покрытия, потому что для них кредит обеспечен этой собственностью, и в большинстве случаев запрос продажи без покрытия подразумевает, что банк простит вам остаток кредита. Итак, вы пытаетесь убедить банк простить вам остаток. убедить банк простить вам остаток. Например, вы можете пойти в банк и сказать, что потеряли работу, и у вас проблемы с выплатами по ипотеке, потому что после уплаты комиссий и прочего, вы сможете выручить за дом только 120 тысяч. Вы знаете, что должны 150 , но просите простить те дополнительные 30 тысяч остатка долга. Банк может согласиться на это. Даже в такой ситуации вы должны быть очень осторожны. Вам нужно обсудить все подробности с банком, потому что он всё равно может испортить вам кредитную историю, что будет ничуть не лучше, чем потеря права выкупа. Поэтому в этих переговорах банк не несёт никаких обязательств ни по прощению вам долга и разрешению продажи без покрытия, ни по сокрытию информации от кредитных бюро. Но вы можете убедить их не предоставлять информацию о вас кредитному бюро. Такое тоже возможно. Убедить банк не предоставлять о Вас информацию С другой стороны, при продаже без покрытия (и об этом редко вспоминают) даже в случае прощения 30 тысяч долларов налоговая служба может посчитать это доходом. С которого придётся заплатить подоходный налог. Заплатить подоходный налог. Люди всегда спрашивают меня, почему если кто-то прощает кредит, то это считается доходом? Проще объяснить так: если бы налоговая служба не считала это доходом, получилась бы налоговая лазейка во взаимных расчётах. Если бы я хотел кому-то заплатить, представим: что это я. Вот человек, которому я пытаюсь заплатить. Я могу дать ему кредит, скажем, на 100 тысяч, а затем прощаю его. Получается оплата 100 тысяч за какую-то работу для меня. После передачи денег через кредит, я бы прощал его снова и снова. То же самое, что сделать подарок, подлежащий налогообложению, или дать доход. Итак, продажа без покрытия, хотя не всегда можно так поступать. Рассмотрим сценарий. Если вы продаёте дом за неполную сумму кредита, то имеете возможность обсудить с банком продажу дома по такой схеме. Банк также может пойти по схеме потери права выкупа и получить право собственности на дом, что тоже будет означать потери, но важно, что если банк разрешит вам продать дом за меньшую стоимость, чем объём кредита, то владелец дома должен убедиться в том, что банк готов простить остаток по кредиту и в идеале не сообщать об этом в кредитное бюро. Subtitles by the Amara.org community