Что происходит, если жильё обесценивается

в прошлый раз я показал вам что в начале двухтысячных годов при тех цифрах которые я вам привел покупка жилья было гораздо более невыгодной чем аренда если вы покупаете дом за миллион долларов то вы будете просто так отдавать более 40000 долларов каждый год эти деньги будут уходить в никуда они не идут на увеличение капитала не идут на погашение кредита за дом эти деньги просто улетучиваются из вашего кармана по сути можно считать эти сорок с лишним тысяч арендой за взятые в долг деньги процент по кредиту это ничто иное как плата за аренду денег если у вас есть актив в виде наличных денег вы даете их в долг то есть предоставляйте во временное пользование то вам за это платят проценты если у вас есть актив в виде дома вы его сдаете то есть предоставляете его кому-нибудь во временное пользование то вам за это платят арендную плату таким образом когда кто-то покупает дом в кредит и называет себя домовладельцам по сути он лукавит ты не домовладелец пока у тебя есть ипотечный кредит ты арендатор денег и перед вами стоит выбор арендовать дом в первом случае или арендовать деньги во втором причем как вы видите в определенных условиях арендовать деньги оказывается вдвое дороже чем дом но возможно кто-то может со мной не согласиться и сказать что есть другие аргументы в пользу покупки дома например здесь мы взяли кредит с фиксированной процентной ставкой хотя в сша распространены кредиты с плавающей процентной ставкой когда спустя определенное время проценты по кредиту могут корректироваться но здесь у нас ипотека с фиксированной ставкой поэтому мы знаем точно на 30 лет вперед какую сумму будем платить банку в то время как арендодатель может постоянно повышать арендную плату в примере из прошлого видео несомненно арендовать жилье выгоднее но представьте что хозяин дома повысил мне арендную плату до трех с половиной тысяч долларов тогда вы будете платить за аренду уже сорок две тысячи долларов в год -10000 которые мы получаем служащего в банке вклада получается что я каждый вот должен буду выложить уже 32 тысячи долларов или банк может снизить проценты по вкладам тогда вы будете получать не 10000 а меньше с другой стороны чтобы достигнуть 41000 арендная плата должна вырасти очень сильно давайте посчитаем на сколько возьмем 41500 долларов добавим к ним те 10000 что вам приносит вклад получится что арендная плата должна составить 51 тысячу пятьсот долларов в год разделим эту сумму на 12 получен четыре тысячи триста долларов в год тогда выбор между этими двумя вариантами станет не таким очевидным можно посмотреть и с другой стороны представьте что я купил этот дом но потом по какой-то причине мне пришлось из него переехать за сколько я должен его сдать чтобы не потерять деньги мне придется его сдать за четыре тысячи триста долларов несмотря на то что на рынке аренды недвижимости такие же дома сдаются за 3000 долларов но есть ещё один важный аргумент сторонников покупки который часто звучал в сша в самом начале двухтысячных годов люди уверены что цены на недвижимость не падают они только растут поэтому капитал увеличивается за счет роста стоимости дома насколько должен дорожать мой дом каждый год чтобы компенсировать разницу между стоимостью покупки и аренды 41500 долларов минус 26 тысяч получается 15 с половиной тысяч сколько это будет в процентах мой дом стоит 1 миллион долларов делим 15 с половиной тысяч на миллион получаем полтора процента если мой дом станет дорожать даже на полтора процента в год тогда я по сути буду зарабатывать на нем по 15 с половиной тысяч эти деньги будут прибавляться к его рыночной стоимости и тогда покупка дома действительно может оправдать себя и это допущение кажется достаточно разумным с 2001 по 2005 или 6 годы в сша цены на дома росли на 10-15 процентов в год и агент по недвижимости мог показать вам эти цифры провести расчеты и убедить что свои полтора процента вы точно получите более того ваш дом будет дорожать не на полтора процента а на целых 10 процентов в год и вы останетесь в большом плюсе но что если вдруг цена дома упадет на полтора процента вы по-прежнему платить и сорок с лишним тысяч долларов за аренду денег но теперь вы каждый год будете не зарабатывать а терять по 15 с половиной тысяч то есть второй вариант стал еще хуже и где-то с 2006 года цены на недвижимость в сша стали падать согласно индексу кейса-шиллера почти на 10 процентов в год это очень много 10 процентов от миллиона это 100000 долларов которые просто напросто испаряются из вашего кармана в течение года кто-то считал их частью собственного капитала а они просто исчезли таким образом в тех условиях что я вам показал выгоднее платить больше за покупку дома при условии что его цена растет но если цены на недвижимость не меняются или тем более падают тогда аренда становится несравнимо более выгодным вариантом а во время мирового финансового кризиса и вплоть до 2011 года цены на жилье в сша падали с большой скоростью особенно во флориде и калифорнии однако до этого момента аргумент казался весомым все думали что их дом наверняка подорожает на 1 а то и на два процента и тогда разница окупятся но задумайтесь почему ваш дом должен подорожать на 2 процента это значит что кто-то готов через год заплатить за него на 2 процента больше чем сейчас а почему он готов заплатить больше не потому ли что например аренда тоже возросла на 2 процента и у людей выросли доходы нет в кремниевой долине с 2001 по 2003 годы стоимость аренды только подала многие программисты увольнялись и уезжали из долины потому что эти компании решили массово отдавать их работу на аутсорс в индию таким образом население в регионе уменьшалась спрос на жилье падал однако цены на дома по какой-то причине продолжали расти и люди считали что раз последние несколько лет цены растут то они будут расти и дальше и никогда не упадут с точки зрения экономики это довольно слабый аргумент цены на жильё росли еще и потому что банки стали упрощать процедуру выдачи ипотечного кредита требования к заемщикам становились всё ниже и ниже были примеры когда жители южной калифорнии и сан-хосе зарплаты 30-40 тысяч долларов в год получали миллионы и кредиты на покупку домов менеджеры банков даже не проверяли реальный доход заемщика они просто вносили сумму с его слов можно было прийти в банк сказать что у тебя большая зарплата и получить кредит таким образом выдаче кредитов упростилась многие стали считать покупку дома выгодным вложением и решили платить большие суммы за аренду денег а чего стоимость росла еще больше ну как мы видим если цены начнут падать ситуация поворачивается совсем другой стороной таким образом в условиях падающего рынка недвижимости сумма расчетов которые я привёл в прошлом видео могут сойтись и тогда ответ на вопрос аренды или покупки станет уже не таким очевидным но к этому времени сильно пострадают те кто купил дом в надежде на рост его стоимости и самое обидное что если я например куплю дом но в какой-то момент потеряю работу или не смогу выплачивать кредит по какой-нибудь другой причине я возможно потеряю первоначальный взнос потому что банк не сможет продать дом за миллион и вынужден будет удержать мои 250000 долларов себе или я могу захотеть переехать но не найду покупателя потому что банки после кризиса перестали бездумно выдавать кредиты таким образом получается что я привязан купленному дому и лишён возможности куда-нибудь переехать один из моих друзей провел исследование и обнаружил корреляцию между безработицей и наличием дома в собственности те у кого есть собственный дом и имеют меньше возможностей для поиска работы если я живу в сан-хосе и увидел отличную вакансию в лос-анджелесе я не смогу туда устроиться потому что не смогу продать свой дом а может я и вовсе не буду смотреть вакансии в лос-анджелесе в то же время арендатор может в любой момент собрать вещи и переехать итак я постарался сделать обзор аргументов за и против покупки и аренды жилья спасибо что подписывайтесь на наш канал нам очень важно знать ваше мнение если у вас возникли вопросы касательно данного видеоролика то не стесняйтесь задавать их в комментариях мы с удовольствием на них ответим